Продажа квартиры или дома — это не только сделка и ключи у двери, но и аккуратная математика. Налог на доход физических лиц (НДФЛ) считается от разницы между доходом и допустимыми вычетами, с важной поправкой на кадастровую стоимость. Главные правила просты: соблюсти минимальный срок владения, выбрать подходящий вычет, не ошибиться в датах и документах.

Налог при продаже квартиры: когда платить и сколько

Платить налог нужно, если нет освобождения по сроку владения и есть налогооблагаемый доход. Базовые ставки: 13% для резидентов (15% с суммы свыше 5 млн руб.) и 30% для нерезидентов; база уменьшается на вычеты и расходы, а доход по договору сравнивается с 70% кадастровой стоимости.

Дальше — нюансы, которые и решают исход. Если квартира во владении дольше минимального срока (как правило, 5 лет; 3 года — для ряда случаев: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, договор ренты и для единственного жилья), налога нет. Если срок меньше, считают доход: берут цену из договора купли-продажи и сопоставляют с 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки; вышее значение — это «доход». Его можно уменьшить на имущественный вычет: фиксированный (1 млн руб. для жилой недвижимости) или документальные расходы на покупку и связанные издержки (например, госпошлина, услуги нотариуса, агентское вознаграждение — при наличии подтверждений). Получив базу, применяют ставку. У резидентов действует прогрессия: до 5 млн — 13%, с превышения — 15% по совокупности доходов за год. У нерезидентов — 30%, как правило, без права на имущественные вычеты при продаже. Если база вышла нулевой или отрицательной — налога нет, но декларация может понадобиться.

Между прочим, даже когда сумма в договоре ниже рынка, именно «правило 0,7» не даст занижать налоговую базу без последствий. А если хотите проверить сценарии «на пальцах», достаточно нескольких примеров — ниже это есть. И для полноты — практическая шпаргалка и таблица ставок: тоже здесь.

Кто продаёт	Ставка	Минимальный срок владения для освобождения	Базовые вычеты
Налоговый резидент РФ	13% до 5 млн; 15% с превышения	5 лет (общий случай); 3 года — наследство/дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё	1 000 000 руб. (жилое), 250 000 руб. (нежилое) или документальные расходы
Нерезидент РФ	30%	Освобождение возможно при соблюдении минимального срока владения	Как правило, без имущественных вычетов при продаже
Продажа права требования по ДДУ	13%/15% (резидент), 30% (нерезидент)	Сроки владения недвижимостью не применяются, т. к. продаётся право	Вычет 250 000 руб. или документальные расходы

Кстати, для удобной навигации и поиска квартир, а также материалов по рынку удобно использовать большую базу объявлений и аналитики — «Как рассчитать налог на продажу недвижимости» в подборках и справочниках поможет быстро проверить основные правила.

Как рассчитать налогооблагаемый доход: цена, расходы, вычеты

Алгоритм такой: доходом берут большее из двух значений — сумма по договору или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Затем уменьшают доход на имущественный вычет: фиксированный или подтверждённые расходы. Остаток — налоговая база, к ней применяют ставку.

Разложим по шагам, не спеша. Доход — это не всегда цена в договоре купли-продажи. Закон подставляет «страховочную» величину: 0,7 от кадастровой стоимости — и если договорная цена ниже, считать придётся с кадастровой. Кадастровую стоимость берут на 1 января года сделки. Например, если продажа в 2026 году, актуальна стоимость на 01.01.2026. Далее — уменьшение дохода. Есть два пути: использовать фиксированный имущественный вычет (1 млн руб. для жилой недвижимости, 250 тыс. — для нежилой) или зачесть документальные расходы на покупку того же объекта (цена приобретения по предыдущему договору, госпошлины, нотариальные тарифы, услуги агентства — при наличии договоров и чеков). Выгоднее тот вариант, что даёт меньшую базу.

После уменьшения выбирают ставку. У резидентов действует правило прогрессии: если общий годовой доход (зарплата, иные продажи, проценты и т. п.) превысил 5 млн руб., сумма превышения облагается по 15%. Часть до 5 млн — по 13%. Для простой прикидки годовую сумму можно взять как ориентир, но точный расчёт делает декларация. У нерезидентов — 30%. Бывает, что расходы «съедают» доход полностью — базу доводят до нуля, налог нулевой, однако, если право на освобождение по сроку владения не возникло, подать 3‑НДФЛ всё равно придётся.

Ещё важный штрих. Если продаётся право требования по договору долевого участия (ДДУ), это не недвижимость, и «правило 0,7» не действует. Здесь доход — реальная цена уступки, минус вычет в 250 тыс. руб. либо подтверждённые расходы на приобретение права (взносы застройщику, проценты по рассрочке, комиссия банку за эскроу — при наличии документов).

Для наглядности — три базовые ситуации:

• Продажа дороже покупки: берём договорную цену (или 0,7 кадастра — что выше), вычитаем расходы на покупку — налог с остатка.
• Продажа дешевле покупки: документальные расходы перекрывают доход — база 0 руб., налога нет.
• Продажа незадолго после покупки: если срок меньше минимального и нет документов о расходах, имеет смысл применить фиксированный вычет — 1 млн руб. для жилья.

Сценарий	Доход	Вычет/расходы	База	Налог (резидент)
Квартира продана за 6,5 млн руб.; 0,7 кадастра — 6,2 млн; покупка ранее — 5,4 млн	6,5 млн	Расходы 5,4 млн	1,1 млн	13% с 1,1 млн = 143 тыс. руб.
Квартира продана за 2,9 млн; 0,7 кадастра — 3,2 млн; покупка ранее — 3,6 млн	3,2 млн	Расходы 3,6 млн	0	0 руб. (база обнулена)
Комната продана за 1,4 млн; 0,7 кадастра — 1,1 млн; расходов нет	1,4 млн	Фиксированный вычет 1 млн	400 тыс.	52 тыс. руб. (13% от 400 тыс.)

Заметим, как «правило 0,7» поднимает доход во втором сценарии, хотя договорная цена ниже. И наоборот, в первом — расходы выгоднее, чем фиксированный вычет. Простой принцип: если когда-то объект покупался, почти всегда документальные расходы оказываются лучшим вариантом, а вот когда нет бумаг или объект получен безвозмездно — спасает фиксированный вычет.

Срок владения и освобождение от налога: 3, 5 и 10 лет

Продажа без налога возможна, если объект во владении не менее минимального срока. В общем случае — 5 лет; в льготных случаях — 3 года. Для отдельных земель сельхозназначения может действовать 5–10 лет с особыми условиями.

Что относится к «льготным» трёхлетним ситуациям. Если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, куплена по договору пожизненного содержания с иждивением — минимальный срок владения для освобождения составляет 3 года. С 2020 года трёхлетний срок распространяется и на единственное жильё при выполнении установленных условий. Во всех прочих сценариях — 5 лет. Для объектов, приобретённых до 2016 года, действует прежний минимальный срок в 3 года (если иное не вытекает из текущих норм), что иногда неожиданно спасает от налога при «старых» покупках.

Как правильно считать срок. Отсчёт идёт с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Для долей — с той даты, когда возникло право на конкретную долю; для апартаментов и машиномест — те же принципы. Если речь про кооператив (ЖСК) или долевое строительство (ДДУ), точка отсчёта — когда возникло право собственности (не путать с датой подписания договора). Есть тонкость с индивидуальными жилыми домами: по дому — со дня регистрации права на дом, по участку — со дня регистрации права на землю, и это два разных объекта с отдельными сроками.

Что будет, если срок не выдержан. Возникает обязанность по НДФЛ, зато остаётся право на вычеты и учёт расходов (для резидентов). Иногда выгоднее отложить сделку, чтобы «добежать» до безопасной даты — это буквально экономит сотни тысяч. Между делом, в случаях, когда цена невысока и «правило 0,7» лояльно, и даже при продаже раньше срока налог бывает символическим, но это уже математика конкретного объекта.

И ещё наблюдение из практики. Покупатели и продавцы часто цепляются за один-единственный срок, забывая, что минимальный период зависит от основания приобретения и жизненных обстоятельств. Стоит проверить документы — в них, как назло, всё и прячется: дата вступления в наследство, степень родства, акт приёма-передачи, дата регистрации. Отсюда складывается картина освобождения.

Сделки с долями, наследством, дарением и ИЖС: нюансы расчёта

В долях налог и вычеты считаются по каждому собственнику отдельно, пропорционально доле. При наследстве и дарении от близкого родственника действует трёхлетний срок владения; при дарении от постороннего — общий пятилетний. Для ИЖС налог считают раздельно по дому и по участку.

С долями всё, казалось бы, очевидно, но ошибок хватает. Каждый совладелец вправе применить свой вычет: фиксированный — в размере не более 1 млн руб. на жилой объект в расчёте на каждого продавца, но только в пределах дохода по его доле; либо свои документальные расходы, если долю покупал когда-то за деньги. Если доля небольшая и стоимость продажи невелика, фиксированный вычет иногда «съедает» налог полностью. При общем имуществе супругов применяется режим долевой продажи с раздельными расчётами — и это может быть выгодно, если у одного супруга есть подтверждённые расходы, а у другого — нет.

С наследством и дарением правило простое: если объект унаследован или получен в дар от близкого родственника (супруги, родители и дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры), минимальный срок владения — 3 года. Продажа после истечения этого срока не облагается НДФЛ. При дарении от иных лиц — пятилетний срок. Расходы на приобретение в безвозмездных сделках отсутствуют, поэтому до истечения минимального срока чаще применяют фиксированный вычет.

Что с ИЖС, домом и землёй. Участок — один объект, дом — другой. И сроки владения, и расчёт налога идут отдельно. Возможно, дом построен недавно, а земля куплена ранее — тогда по земле освобождение уже есть, а по дому ещё нет. При продаже вместе это важно проговорить и в договоре: цены по объектам указывают раздельно, иначе возникнут лишние вопросы и по доходу, и по вычетам. Ещё момент: для земли сельхозназначения существуют свои правила пользования и длительные сроки владения — если участок такой категории, уточняют специальные ограничения и, при необходимости, готовят документы на расходы особенно тщательно.

Наконец, редкий, но нервный сюжет — продажа до регистрации права, то есть уступка права требования по ДДУ. Формула иная: без «правила 0,7», вычет — 250 тыс. руб. либо расходы на приобретение права. Как только появилось право собственности — расчёты возвращаются к стандартной схеме для недвижимости.

Документы, сроки отчётности и типичные ошибки продавцов

Декларацию 3‑НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог уплачивают до 15 июля. Для освобождённых по сроку владения декларация не нужна, если нет иных оснований для отчётности. Подтверждающие документы собирают заранее: договоры, акты, платёжки, выписка из ЕГРН и кадастровая справка.

Нужен короткий список действий — пожалуйста. Сначала считают доход: договорная цена против 0,7 кадастровой — выбирают большее. Далее выбирают вычет: фиксированный или расходы. Потом применяют ставку, с учётом прогрессии у резидентов и статуса налогового резидентства вообще. Если в результате продажи база нулевая — налог не начисляется. Если возник — оплачивают до 15 июля следующего года. Документы лучше сверять по чек-листу, а спорные пункты (например, можно ли включить ту или иную комиссию) подтверждать письмами или ссылками на нормы — инспекция любит фактуру, а не слова.

• Паспорт сделки: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, расчёт по «правилу 0,7», выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью на 1 января.
• Расходы: договор и платёжка по прежней покупке, госпошлины, нотариальные тарифы, договор и чек риелтору — всё, что связано напрямую и подтверждено.
• Основание владения: свидетельство/выписка, документы о наследстве, договор дарения с указанием родства, приватизация, рента — для трёхлетнего срока.
• Отчётность: 3‑НДФЛ до 30 апреля, оплата НДФЛ до 15 июля, при необходимости — пояснения по требованию ИФНС.

Честно говоря, чаще всего всё портят не цифры, а спешка. Типичные ошибки предсказуемы:

• Игнорируют «правило 0,7» кадастровой стоимости — и получают доначисление.
• Применяют фиксированный вычет там, где документальные расходы выгоднее, — переплата на ровном месте.
• Смешивают сроки владения по дому и по земле при ИЖС, хотя объекты разные.
• Не делят цену между домом и участком в договоре, из-за чего спорят о вычете и доходе.
• Заявляют расходы без подтверждающих документов — инспекция режет базу до минимума.
• Опаздывают с декларацией 3‑НДФЛ — штрафы мелкие, но неприятные, а потом ещё пени по налогу.

И чтобы закончить раздел аккуратной нотой: если есть сомнение, выгодно ли продавать в этом году, проверьте обе модели — «сейчас» и «после даты освобождения». Заодно прикиньте совокупный доход за год — вдруг порог в 5 млн пройден, и часть базы уйдёт под 15%.

Пошаговый расчёт на реальных примерах и частые вопросы

Формула проста: доход = max(цена по договору, 0,7 × кадастр на 1 января). База = доход − (вычет или расходы). Налог = ставка × база. У резидента — 13% до 5 млн совокупного дохода, 15% — с превышения; у нерезидента — 30%.

Пример 1. Квартира — не единственное жильё, срок владения меньше 5 лет. Договорная цена 4,8 млн руб. Кадастровая стоимость на 1 января — 6,1 млн. «Правило 0,7» даёт 4,27 млн. Больше — договорная цена 4,8 млн. Ранее объект куплен за 4,2 млн, расходы подтверждены. База: 4,8 − 4,2 = 0,6 млн. Налог: 13% от 0,6 млн = 78 тыс. руб. Если в этом году заработок большой и совокупный доход превысит 5 млн, часть базы пропорционально попадёт под 15% — налог вырастет символически, но всё же вырастет.

Пример 2. Комната, договорная цена 1,2 млн, кадастровая стоимость 1,6 млн (0,7 — 1,12 млн). Доход — 1,2 млн (выше, чем 1,12). Расходов нет. Вычет — фиксированный 1 млн. База: 200 тыс. Налог: 26 тыс. руб. Если бы расходов хватило, налог бы обнулился — наглядно видно, как бумага с чеком иногда «весит» больше, чем психологический комфорт.

Пример 3. Дом и участок ИЖС продаются одним договором, цена общая 10 млн. Кадастр дома — 6,5 млн, участка — 3,5 млн; «0,7» — 4,55 и 2,45 млн соответственно. Сроки владения: дом — 2 года, участок — 6 лет. Доход лучше делить в договоре по объектам, например пропорционально кадастру или рыночной оценке, чтобы избежать спора. По участку налог не возникает (срок владения > 5 лет), по дому — считается: доход не ниже 4,55 млн; расходы — 4,2 млн (подтверждены); база — 350 тыс.; налог — 45,5 тыс. руб. И всё, что требовалось, — разделить цену и документы.

Вопрос: нужно ли подавать 3‑НДФЛ, если налога нет? Если освобождение по сроку владения выполнено — нет. Если налога нет из‑за вычетов и расходов, но срок не вышел — подать декларацию надо, чтобы показать нулевую базу. Ещё вопрос: можно ли учесть ремонт? Как правило, нет. Разрешены расходы на приобретение и прямые сопутствующие издержки, но не улучшения после покупки; исключения бывают, если отделка входит в предмет договора (часто по ДДУ с отделкой).

Наконец, про нерезидентов. Их ставка — 30%. Освобождение по минимальному сроку владения применяют при соблюдении условий. Имущественные вычеты при продаже для нерезидентов, как правило, не действуют — в спорных кейсах проверяют актуальные разъяснения ФНС и статьи НК, но базовое планирование строят именно так.

Если требуется прикинуть всё быстро, шаги такие: 1) взять цену и «0,7 × кадастр», 2) выбрать вычет, 3) применить ставку и проверить порог в 5 млн, 4) решить с отчётностью и сроками. И да, лучше один раз сверить даты в ЕГРН — от них зависит вообще всё.

---

Короткий чек-лист для самого себя (и инспектора):

• Определить статус резидентства и срок владения; если срок вышел — вздохнуть спокойно.
• Посчитать доход по договору и по «0,7 кадастра» на 1 января года продажи — взять большее.
• Выбрать вычет: фиксированный (1 млн для жилья, 250 тыс. для нежилого) или документальные расходы.
• Проверить порог 5 млн совокупного дохода у резидента — прикинуть долю под 15%.
• Собрать документы и до 30 апреля подать 3‑НДФЛ, если требуется; оплатить до 15 июля.

А если сделка сложная — доли, дом + участок, уступка права — не полениться расписать цены по объектам и долям прямо в договоре: экономит нервы и убирает двусмысленность.

Итоговые выводы просты. Налогообложение продажи недвижимости держится на трёх столпах: срок владения, корректно определённый доход с учётом «0,7 от кадастра», и осознанный выбор вычета. Всё остальное — техника и дисциплина документов. Когда эти опоры на месте, цифры складываются спокойно, а споры с инспекцией не начинаются.

И последнее. Если выбор — продать сейчас или подождать, иногда одна дата экономит десятки и сотни тысяч. Сравните сценарии, проверьте бумаги, загляните в договор — и уже затем принимайте решение. Расчёт занимает десять минут, а уверенность остаётся на годы.